Los elevados tipos de interés actuales, como parte de la lucha de los Bancos Centrales contra la inflación, perjudican a las familias a la hora de amortizar sus préstamos hipotecarios. Sin embargo, se debe saber que la banca española está suscrita al Código de Buenas Prácticas del Banco de España, que les interpela a la hora de proteger a clientes vulnerables, por lo que uno debe acudir a su propia entidad bancaria cuando así lo necesite.

En el peor escenario, si se deja de pagar la hipoteca el banco podrá embargar y subastar la vivienda pendiente de pago. Pero antes de eso existen diversas posibilidades para aquellos con dificultades a la hora de amortizar el préstamo.

El banco debe conocer la situación

El primer paso será siempre contactar inmediatamente con el banco. Debe conocer el caso y aportar una solución lo antes posible, pues de lo contrario se acumularán meses de impagos, reduciendo la capacidad del cliente para maniobrar. Además, tras contactar con la entidad esta contará con un plazo de un mes para elaborar un plan de reestructuración en la devolución de la deuda.

Además, el cliente del banco tiene la posibilidad de proponer una alternativa propia, y el banco deberá escucharle. Estas son las oportunidades que se le pueden comunicar:

1. Carencia de pago de capital durante 5 años: es el período en el que la parte de la hipoteca destinada a la devolución del préstamo no se reflejará en la cuota mensual. Cabe informar de que durante ese plazo se seguirán pagando los intereses. A cambio, se incrementarán las cuotas a pagar en el futuro, se extenderá el préstamo (más tiempo pagando intereses) o se tendrá que devolver toda la cantidad no amortizada de una vez.

2. En el plazo de carencia, el interés se reduce hasta el Euríbor +0,25%. En un plazo que puede llegar a los cinco años solo se pagarán los intereses, siendo estos más baratos de lo habitual.

3. Existe la posibilidad de ampliar el plazo de devolución del préstamo hasta los 40 años, lo que reduciría notablemente las cuotas mensuales. Sin embargo, al alargarse la hipoteca también se pagarán más intereses.

4. En la situación de contar con varios préstamos, estos se pueden unificar, para así reducirse la cantidad pagada en intereses al banco.

5. En un plazo de 10 años, se podrá amortizar de manera anticipada una parte o la totalidad de la hipoteca, sin que exista ningún tipo de comisión.

¿Necesitas más ayuda?

Cuando la entidad bancaria haya presentado el nuevo plan, quizás el cliente lo encuentre insuficiente y siga sin poder cumplir con estas nuevas condiciones.

Si la nueva cuota propuesta, en la que solo se pagan intereses durante un plazo de cinco años, implica más de la mitad de los gastos del hogar afectado, el cliente puede entonces pedir una quita parcial de la hipoteca, esto es, la rebaja de la porción del préstamo no amortizada. Incluso si se hubiese emitido ya un proceso abierto de embargo de la vivienda, el cliente está en su derecho a pedir la ayuda:

-Reducción del 25% de la deuda.

–Una quita que equivalga a la diferencia entre el capital amortizado, y el que guarde con el total del dinero prestado la misma proporción que el número de cuotas que hayan sido satisfechas por la persona deudora sobre el total de las debidas.

-Una quita equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor que posea la vivienda, y el resultante de sustraer al valor inicial de tasación el doble de la diferencia con el préstamo concedido. Esto, cuando el primero sea inferior al segundo.

La última posibilidad

Habrá personas que sigan sin poder pagar el préstamo a pesar de las ayudas ya mencionadas. En este caso, en un período de 12 meses, y siempre y que el banco no haya anunciado la subasta de vivienda, se pasará a un proceso de dación en pago. En caso contrario, y si el beneficio de la venta de la vivienda por parte de la entidad le reporta un menor beneficio que la deuda hipotecaria, entonces todavía se deberá pagar al banco el importe equivalente a la diferencia entre ambas cantidades.

La dación de pago implica que el banco se apropia de la vivienda, pero se cancela la deuda, sin importar el dinero que obtenga de su venta. Esto es lo que implica: 

-El afectado y sus avalistas ya no tendrán obligaciones con el banco, al darse por cancelada toda la deuda.

-Una vez el banco disponga de la casa y esté dispuesto a venderla, se puede negociar con este el recibir parte de los beneficios, si estos superan el importe total de la deuda no satisfecha. Para que esto suceda, se debe ayudar a la entidad a encontrar un comprador.

-Por último, en el momento en que tenga lugar la dación, se puede pedir al banco el seguir habitando en la casa de alquiler hasta dos años. En ese caso, se pagará cada calendario el equivalente al 3% de la deuda no devuelta. Sin embargo, si una vez más no se satisfacen los pagos cuando es preciso, la entidad requerirá un interés del 10% como comisión por la demora.

¿Quiénes pueden pedir las ayudas?

Es necesario poder demostrar que el hogar se encuentra en situación de vulnerabilidad, para así comenzar con el proceso de reestructuración de la hipoteca. Ello implica una serie de requisitos:

-Los ingresos totales de la unidad familiar no triplican el Índice Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), lo que se traduce en 1.694,70 euros. Esta cantidad sube a cuatro veces el índice (2.259,60 euros) si un miembro de la familia es dependiente o discapacitado.

-La cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar entera. En el mismo caso de excepción mencionado, el porcentaje baja al 40%.

-Si durante los cuatro años previos a la solicitud, la unidad familiar ha tenido alguna alteración significativa en sus circunstancias económicas. Esto incluye que la carga hipotecaria aumentase en al menos en un 50%. También comprende un incremento en los miembros de la unidad familiar: la familia pasa a ser numerosa, la familia pasa a ser monoparental, un miembro de la familia sufre violencia de género, o a un miembro se le diagnostica una discapacidad que supere el 33%.